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物業設備設施管理的風險與防范

2018-11-16 點擊數:1438

近期,由中國物業管理協會、中國就業培訓技術指導中心主辦的中國技能大賽——首屆物業管理行業職業技能競賽引發行業的極大關注,尤其是電工職業技能競賽,讓行業內外再聚焦物業的設施設備管理。

位于上海外高橋園區的中國工商銀行數據中心,是一座現代化程度非常高的樓宇,自2001年起,由東湖物業進行管理,至今已整十六年,實現了工行“十六年零事故”的管理佳績,特別是設備設施的維護和管理,得到了業主的高度認可。東湖物業設備設施管理的秘訣就在于:將設備設施維修保養等關鍵詞納入精細服務標準流程,突出強調“專、精、特、新、優”,還制定了專屬于各個項目的設備管理方案以及風險預案。

業內不乏中國工商銀行數據中心這樣的項目案例,其揭示是同一個核心問題:設備設施的管理質量關系到業主的生活、,關系到設備設施的工作狀況、維修頻率和使用壽命。對物業服務企業來說,設備設施的管理是物業服務企業的核心能力之一,同時,從風險的角度來看,也是物業管理中的重要風險源,必須做好風險的管控與防范。


風險與識別



物業設備配套的完善性、合理性與先進性為人們改善房屋建筑、住用環境提供了一種物質基礎與條件。與此同時,目前的物業項目,對設備設施的依賴性越來越強,如電梯故障、大廈停電停水可能會使物業癱瘓,無法正常使用,一旦發生設施設備重大故障,給業主帶來的損失也是巨大的。

從風險的內涵來看,物業設備設施風險是指在物業管理區域內,在物業設備設施管理使用過程中,由于工程項目建造中存在的固有瑕疵或物業管理服務中的失誤,特別是物業使用人在使用物業相關設施設備中的不當行為所造成的風險以及不可預見的自然災害所造成的風險。

從物業服務合同的角度來看,業主將物業委托給物業服務企業管理,那么,物業服務企業就要相應承擔物業財產風險,如因管理不當造成物業或財產損失,物業服務企業要承擔相應責任。因此,作為物業服務工作的重點,設施設備管理工作質量及其風險分析和預防,是物業管理中極其重要的內容。

物業設備設施的風險主要有事故、事故隱患和危險。相關文件對事故的定義為:生產經營活動中發生的造成人身傷亡或直接經濟損失的事件。事故隱患定義為:生產經營單位違反生產經營法律、法規、規章、標準、規程和生產管理制度的規定,或者因為其他因素,在生產經營活動中存在可能導致事故發生的危險狀態、人的不行為和管理上的缺陷。危險是指系統中存在導致不期望后果的可能性超過了人們的承受程度,如危險環境、危險條件、危險狀態、危險物質、危險場所、危險人員、危險因素等。

風險識別是設備設施風險管理的首要步驟,也是至關重要的一步。在實際工作當中,需要物業服務企業采取嚴格規范的監督檢查制度,對物業設備設施進行檢查,及時有效地識別風險源。


管理風險的內容



物業設備設施的管理分為三個階段:前期介入、中期檢測與承接、后期日常維護管理。

前期介入階段是物業設備設施管理的一個比較重要的階段,因為涉及到物業設備的配置選型與甄選。如果不慎選擇了有質量問題、工作不、故障率高的設備設施,在使用過程中會造成故障頻發等問題,帶來巨大的維護、維修成本或人員、財產損失,給后期管理工作帶來巨大風險。

中期檢測與承接階段對于物業設備實施管理中的風險管理亦十分重要,尤其在承接階段,物業服務企業和業主委員會應達成默契,對物業共用的部分及共用設施設備進行查驗,在與業主委員會以及原物業服務企業進行交接時,應對設備運行現狀進行交底并做好記錄,根據所作記錄作為防范風險發生的手資料。

日常的維護與運行階段主要的工作即應注重日常的維護保養工作。對此,物業服務企業應明確各自的責任管理工作內容,就建筑物而言,一方面是屬于業主自己的應該由業主自行維修和養護的內容,承擔相應的費用和維修責任;另一方面,對于公共部位物業管理企業應加強檢查力度,落實到人,實施崗位責任制,同時配以相應的獎勵懲罰機制,若發生事故,則應立即向有關部門報告,尤其有關部門進行調查、取證時,物業服務企業應積極配合,不能回避。

從風險因素的角度來講,物業設備設施管理風險具有人、事物和環境三種因素,這三方面因素相輔相成,相互影響。比如,不按操作規程進行設備檢修、操作等,就屬于人的不行為;而事物的不狀態主要有包括設備設施應當設置而未設置防護裝置、設備設施長時間超負荷運轉等;環境的不因素常見的情況如設備機房、變電站因通風不暢致使設備間溫度長時間達45攝氏度以上造成風險隱患等。


風險的防范



風險防范是為了充分發揮人的主觀能動性進而規避風險,而規避風險的階段是前期介入階段和中期檢測與承接階段。

在前期介入階段,對于一些初步的設計規劃決策中不合理的方面,提出完善與修改措施,可以將潛在的風險元素遏制在萌芽之中,通過對不合理地方的完善與修改來有效的規避風險。有些設計與規劃從景色襯托等方面來講是非常美觀的,但是從物業的日常管理角度來講就會存在一些具有風險的元素在其中。

在檢測承接階段,對于本身存在的一些無法進行維修或者基本處于癱瘓狀態的系統設施,在改造維修費用沒有明確落實的情況下,明確責任劃分,必要時放棄接管來做風險規避措施。

以此看來,風險規避的階段處于前期介入階段和檢測接管階段,在這兩個階段中,物業服務企業指派相關專業人士來進行有效的風險規避是十分必要的。

現實中,風險規避一般是通過分包責任制和購買保險來轉移風險,這樣不但減輕了物業承擔風險的壓力,也可以有效的避免損失或者將損失程度降到。

事實上,在所有類別的設備設施管理中,人都是首要的因素。因此,在設備設施管理的過程中,首先要構建起負責風險管理的組織框架以及責任監督制度,對員工的專業素質進行強化培訓。目前,絕大多數物業服務公司將工程部門設置為負責物業設備設施管理的直接責任部門,工程部經理也是設備設施風險管理的直接責任人。同時,將品質監督管理部設置為設備設施風險管理的監督部門。對于設備設施的風險管理首先要通過部門自我檢測與排查,部門日常的巡查、互查再加上品質監督管理部門的監督檢查相互結合,將風險發生的可能性降到。

物業設備設施是構成房屋建筑實體的不可分割的有機組成部分,是發揮物業功能和實現物業價值的物質基礎和必要條件。毫無疑問,物業設備設施風險管理是物業管理項目正常運轉的。

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